SIE MÖCHTEN EINE IMMOBILIE IN PORTUGAL KAUFEN?
Hier erfahren Sie, was Sie als Käufer aus dem Ausland über den Prozess wissen müssen.
Die gute Nachricht ist, dass der Prozess zum Kauf einer Immobilie in Portugal recht straff ist und normalerweise zwischen zwei und drei Monaten dauert.
Es ist nicht viel anders als beim Kauf eines Hauses anderswo, aber es gibt wichtige Verfahren und Schritte, die jeder Käufer kennen sollte, um sicherzustellen, dass Ihre Transaktion reibungslos verläuft. Außerdem ist es sinnvoll, sich schon vor der Entscheidung für das Haus, das Sie kaufen möchten, um alles zu kümmern. Die Wahl eines Anwalts, die Ermittlung der Kreditsumme, die Entscheidung für die richtige Hypothek und die grundsätzliche Absicherung eines Kredits sollten Sie also vorher erledigen.
Finanzen - wie Hypotheken in Portugal funktionieren
Portugal bietet ein solides Bankennetz mit einer guten Auswahl an lokalen und internationalen Banken, darunter Santander, Novo Banco, Bankinter und Millennium BCP. Portugiesische Kreditgeber bieten Privatpersonen, auch Ausländern, die in portugiesische Immobilien investieren möchten, Hypotheken an. Die normale Laufzeit einer Bankhypothek beträgt 30 Jahre für Nicht-Residenten und maximal 50 Jahre für Residenten, vorbehaltlich einer Altersgrenze von 70 bis 80 Jahren je nach Kreditgeber.
Ihr grundsätzliches Hypothekenangebot erhalten
Genau wie in Großbritannien ist es ratsam, eine grundsätzliche Hypothekenzusage einzuholen, bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben. Sobald Sie das passende Angebot gefunden haben – was mit Hilfe eines erfahrenen Maklers oft einfacher ist – erhalten Sie nach dem Ausfüllen des Antrags und dem Einreichen der Unterlagen, einschließlich des Nachweises Ihrer Identität, Ihres Einkommens, Ihrer Ersparnisse und Ihrer portugiesischen Steuernummer, in der Regel eine unverbindliche Erklärung der Bank, in der die Höhe des Kredits bestätigt wird, der für Sie in Frage kommt.
LTV für Nicht-Residenten
Die von portugiesischen Banken angebotenen Darlehen liegen in der Regel zwischen 65% und 75% des Kaufpreises für Nicht-Residenten. Für die Beantragung einer Hypothek wird eine Gebühr erhoben, deren Höhe von der jeweiligen Bank und den Darlehensbedingungen abhängt. Die meisten Banken verfügen über englischsprachige und mehrsprachige Mitarbeiter, die Ihnen bei der Vermittlung von Finanzierungen behilflich sind.
Im Allgemeinen bestehen alle Kreditgeber auf einer Gebäudeversicherung und in den meisten Fällen auf einer Lebensversicherung, wobei letztere je nach Kreditgeber und Ihrem Aufenthaltsstatus variiert.
Schwankende Wechselkurse machen es erforderlich, Ihr Kapital zu schützen und das Risiko zu mindern. Dieses Thema wird in einer ergänzenden Frage & Antwort mit Capitex, unserem Devisenpartner, behandelt, in der Geschäftsführer Joe Edwards über Immobilientransaktionen in Übersee spricht.
Was ist mit Kautionen beim Kauf einer Immobilie?
In der Regel müssen Käufer bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Contrato de Promessa de Compra e Venda) eine Anzahlung von mindestens 10% des Kaufpreises leisten.
Wenn Sie sich nicht bereits in Portugal befinden, müssen Sie eine Überweisung aus dem Ausland veranlassen. Dabei sollten Sie bedenken, dass die Wechselkurse schwanken können. Wenn Sie eine größere Summe überweisen, sollten Sie nach dem besten Wechselkurs Ausschau halten.
Wählen Sie einen Anwalt (Solicitador) oder einen Rechtsanwalt (Advogado), der Ihren Kauf abwickelt. Viele von ihnen sind zwei- oder mehrsprachig. Ihr Anwalt wird Ihnen helfen, die rechtlichen Verträge zu überwachen und zu überprüfen, alle Immobilien- und Hypothekendokumente zu kontrollieren und alle zusätzlichen Recherchen durchzuführen, die Sie benötigen.
Einer der wichtigsten Aspekte beim Kauf einer Immobilie in Portugal ist der Notar, der zusätzlich Ihr unabhängiger Anwalt ist. Ein Notar arbeitet im Auftrag des Staates. Er ist dafür verantwortlich, das Grundbuchamt (Conservatória de Registo Predial) und das Finanzamt (Repartição de Finanças) zu überprüfen, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtmäßig verkauft werden kann, und um zu prüfen, ob es Nutzungsbeschränkungen für die Immobilie gibt.
Wenn Sie erfolgreich eine Immobilie gefunden haben, die Sie in Portugal kaufen möchten, ist der erste Schritt die Beschaffung einer Steuernummer (Numero de Contribuinte), die Sie entweder vom lokalen Finanzamt erhalten oder die Ihnen bei der Eröffnung eines lokalen Bankkontos zugeteilt wird.
Wenn Sie sich auf einen Preis geeinigt haben und Ihr Angebot vom Verkäufer mit Hilfe Ihres Immobilienmaklers (Imobiliaria) akzeptiert wurde, der über die Associacao de Mediadores Imobiliarios lizenziert sein sollte, können Sie zurück zur Bank gehen, um den Hypothekenantrag auszufüllen.
In dieser Phase müssen Sie auch die Grunderwerbssteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões), kurz IMT genannt, bezahlen. Die Höhe der IMT richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und funktioniert nach einer gleitenden Skala, die Sie während Ihrer Suche nach einer Immobilie einsehen können.
Die Unterzeichnung des Contrato de Promessa de Compra e Venda (Kaufvertrag) in Anwesenheit des Notars ist zwar nicht obligatorisch, doch haben beide Parteien eine gewisse Garantie, bevor sie auf die Bearbeitung der Hypothek oder den Abschluss der Bauarbeiten warten und die Escritura (Kaufvertrag) unterzeichnen.
Die Kauf- und Verkaufsurkunde (Escritura Publica de Compra e Venda), in der die Immobilie unter Ihrem Namen eingetragen wird, ist das letzte Dokument, das unterzeichnet und notariell beglaubigt werden muss.
In Portugal gibt es ein Mindestmaß an Berufshaftpflicht. Achten Sie also darauf, dass Sie einen Anwalt wählen, der über eine ausreichende Deckung verfügt, die Sie vor zukünftigen Ansprüchen oder Haftungen im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienkauf schützt.
Was Sie für portugiesische Gebühren und Steuern einplanen sollten
- Die Stempelsteuer beträgt derzeit 0,8% des Wertes der Wohnung
- Grunderwerbssteuer: Die Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) ist die wichtigste Steuer.
Sie wird auf den Wert der Immobilie berechnet, basierend auf einer gleitenden Skala, die von 2% bis @8% reicht. Eine höhere Steuer wird fällig, wenn die Immobilie ein Zweit- oder sogar Drittwohnsitz ist. Wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben, ist für die ersten 92.407 € keine IMT fällig. - Notar- und Grundbuchgebühren sind in der Regel kombiniert; rechnen Sie mit etwa 0,2% bis 1,2% des Immobilienwerts.
- Der Verkäufer zahlt in der Regel die Gebühren des Immobilienmaklers.
- Die Gesamtkosten sollten je nach Wert/Typ der Immobilie zwischen 7% und 10% liegen.
- Die Vermögenssteuer beträgt 0,4 % für Immobilien im Besitz von Unternehmen, 0,7 % für Privatpersonen und 1 % für diejenigen, deren Anteil an portugiesischen Immobilien 1 Million Euro übersteigt. Es gibt einen Freibetrag von 600.000 €, der vom Wert aller portugiesischen Immobilien abgezogen wird, die sich im Besitz von Privatpersonen, aber nicht von Unternehmen befinden.
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