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Hier erfahren Sie, was Sie als ausländischer Käufer über den Prozess wissen müssen.

Die gute Nachricht ist, dass der Kauf einer Immobilie in Portugal ein recht straffes Verfahren ist, das in der Regel zwischen zwei und drei Monaten dauert.
Er unterscheidet sich nicht allzu sehr vom Kauf eines Hauses anderswo, aber es gibt wichtige Verfahren und Schritte, die jeder Käufer kennen sollte, damit die Transaktion reibungslos verläuft. Außerdem ist es sinnvoll, alle Vorbereitungen zu treffen, bevor man sich für ein Haus entscheidet. Die Wahl eines Anwalts, die Ermittlung der Kreditsumme, die Wahl der richtigen Hypothek und die grundsätzliche Absicherung eines Kredits sollten also im Vorfeld erfolgen.

Finanzen - wie Hypotheken in Portugal funktionieren

Portugal bietet ein solides Bankennetz mit einer guten Auswahl an lokalen und internationalen Banken, darunter Santander, Novo Banco, Bankinter und Millennium BCP. Portugiesische Kreditgeber bieten Privatpersonen, auch Ausländern, die in portugiesische Immobilien investieren möchten, Hypotheken an. Die normale Laufzeit einer Bankhypothek beträgt 30 Jahre für Gebietsfremde und maximal 50 Jahre für Gebietsansässige, vorbehaltlich einer Altersgrenze von 70 bis 80 Jahren je nach Kreditgeber.

Einholung eines grundsätzlichen Hypothekenangebots

Es ist ratsam, eine grundsätzliche Vereinbarung über eine Hypothek zu treffen, bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben. In der Regel erhalten Sie, sobald Sie das passende Angebot gefunden haben – was mit Hilfe eines erfahrenen Maklers oft einfacher ist – nach Ausfüllen des Antrags und Einreichen der Unterlagen, einschließlich des Nachweises von Identität, Einkommen, Ersparnissen und Ihrer portugiesischen Steuernummer, eine unverbindliche Erklärung von der Bank, in der die Höhe des Kredits bestätigt wird, der Ihnen gewährt wird.

Beleihungsauslauf für Gebietsfremde

Die von den portugiesischen Banken angebotenen Darlehen liegen in der Regel zwischen 65 % und 75 % des Kaufpreises für Nichtansässige. Für die Beantragung einer Hypothek wird eine Gebühr erhoben, deren Höhe von der jeweiligen Bank und den Darlehensbedingungen abhängt. Die meisten Banken stellen englischsprachige und mehrsprachige Mitarbeiter zur Verfügung, die bei der Vermittlung von Finanzierungen behilflich sind.

Im Allgemeinen bestehen alle Kreditgeber auf einer Gebäudeversicherung und in den meisten Fällen auf einer Lebensversicherung, wobei letztere je nach Kreditgeber und Ihrem Aufenthaltsstatus variiert.

Schwankende Wechselkurse erfordern den Schutz Ihrer Gelder und die Minderung von Risiken. Dieses Thema wird in einer ergänzenden Frage & Antwort mit Capitex, unserem Devisenpartner, behandelt, in der Geschäftsführer Joe Edwards über Immobilientransaktionen in Übersee spricht.

Was ist mit den Kautionen beim Kauf einer Immobilie?

In der Regel müssen die Käufer bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Contrato de Promessa de Compra e Venda) eine Anzahlung von mindestens 10 % des Kaufpreises leisten.

Wenn Sie sich noch nicht in Portugal befinden, müssen Sie eine Überweisung aus dem Ausland veranlassen. Dabei sollten Sie bedenken, dass die Wechselkurse schwanken können. Wenn Sie eine größere Summe überweisen, sollten Sie nach dem besten Wechselkurs suchen.

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Wählen Sie einen Anwalt (Solicitador) oder einen Rechtsanwalt (Advogado), der Ihren Kauf abwickelt; viele von ihnen sind zwei- oder mehrsprachig. Ihr Anwalt wird Ihnen helfen, die rechtlichen Verträge zu überwachen und zu überprüfen, alle Immobilien- und Hypothekendokumente zu prüfen und sich um alle zusätzlichen Recherchen zu kümmern, die Sie benötigen.

Einer der wichtigsten Aspekte beim Kauf einer Immobilie in Portugal ist der Notar, der zusätzlich Ihr unabhängiger Anwalt ist. Ein Notar arbeitet im Auftrag des Staates; er ist dafür verantwortlich, das Grundbuchamt (Conservatória de Registo Predial) und das Finanzamt (Repartição de Finanças) zu überprüfen, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtmäßig verkauft werden kann, und um zu prüfen, ob es Nutzungsbeschränkungen für die Immobilie gibt.

Wenn Sie erfolgreich eine Immobilie gefunden haben, die Sie in Portugal kaufen möchten, müssen Sie sich zunächst eine Steuernummer (Numero de Contribuinte) besorgen, die Sie entweder vom örtlichen Finanzamt erhalten oder die Ihnen bei der Eröffnung eines Bankkontos vor Ort zugeteilt wird.

Wenn Sie sich auf einen Preis geeinigt haben und Ihr Angebot vom Verkäufer mit Hilfe Ihres Immobilienmaklers (Imobiliaria), der über eine Lizenz der Associacao de Mediadores Imobiliarios verfügen sollte, akzeptiert wurde, können Sie zur Bank gehen und den Hypothekenantrag ausfüllen.

In dieser Phase müssen Sie auch die Grunderwerbssteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões), die so genannte IMT, bezahlen. Die Höhe der IMT richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und funktioniert nach einer gleitenden Skala, die Sie bei Ihrer Suche nach einer Immobilie einsehen können.

Die Unterzeichnung des notariell beglaubigten Kaufvertrags (Contrato de Promessa de Compra e Venda) ist zwar nicht obligatorisch, doch haben beide Parteien eine gewisse Garantie, bevor sie auf die Bearbeitung der Hypothek oder den Abschluss der Bauarbeiten warten und die Kaufurkunde (Escritura) unterzeichnen.

Die Kauf- und Verkaufsurkunde (Escritura Publica de Compra e Venda), in der die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen wird, ist das letzte Dokument, das unterzeichnet und notariell beglaubigt werden muss.

In Portugal gibt es eine Mindestberufshaftpflichtversicherung. Achten Sie also darauf, dass Sie einen Anwalt wählen, der über eine ausreichende Deckung verfügt, die Sie gegen künftige Ansprüche oder Haftungen im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienkauf absichert.

Was Sie für portugiesische Gebühren und Steuern einplanen müssen

  • Die Stempelsteuer beträgt derzeit 0,8 % des Wertes der Wohnung
  • Grunderwerbssteuer: Die Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) ist die Hauptgebühr.
    Sie wird auf der Grundlage der Kosten der Immobilie berechnet und reicht von 2 % bis 8 %. Eine höhere Steuer wird fällig, wenn die Immobilie als Zweit- oder sogar Drittwohnung genutzt wird. Wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben, ist für die ersten 92.407 € keine IMT fällig.
  • Die Notar- und Grundbuchgebühren werden in der Regel zusammengerechnet; rechnen Sie mit etwa 0,2 % bis 1,2 % des Immobilienwerts.
  • Die Kosten für den Immobilienmakler trägt in der Regel der Verkäufer.
  • Die Gesamtkosten sollten je nach Wert/Typ der Immobilie zwischen 7 % und 10 % liegen.
  • Die Vermögenssteuer beträgt 0,4 % für Immobilien im Besitz von Unternehmen, 0,7 % für Privatpersonen und 1 % für diejenigen, deren Anteil an portugiesischen Immobilien 1 Million Euro übersteigt. Es gibt einen Freibetrag von 600.000 €, der vom Wert aller portugiesischen Immobilien abgezogen wird, die sich im Besitz von Privatpersonen, aber nicht von Unternehmen befinden.