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Esto es lo que realmente necesita saber sobre el proceso como comprador extranjero.

La buena noticia es que para comprar una propiedad en Portugal el proceso es bastante ágil y normalmente dura entre dos y tres meses.
No es muy diferente de la compra de una vivienda en cualquier otro lugar, pero hay procedimientos y pasos importantes que todo comprador debe conocer para garantizar que su transacción se desarrolle sin problemas. También tiene sentido tener todo preparado antes de decidirse por la casa que quiere comprar. Por tanto, elegir un abogado, averiguar cuánto puede pedir prestado, elegir la hipoteca adecuada y obtener un préstamo en principio es algo que debe hacerse con antelación.

Finanzas - Cómo funcionan las hipotecas en Portugal

Portugal ofrece una sólida red bancaria con una buena selección de bancos locales e internacionales, como Santander, Novo Banco, Bankinter y Millennium BCP. Los prestamistas portugueses ofrecen hipotecas a particulares, incluidos extranjeros, que deseen invertir en propiedades portuguesas. El plazo normal de una hipoteca bancaria es de 30 años para un no residente y un máximo de 50 años para residentes, sujeto al límite de edad de 70 a 80 años dependiendo del prestamista.

Obtención de la oferta inicial de hipoteca

Es prudente obtener un acuerdo de hipoteca en principio antes de hacer una oferta sobre una propiedad. Por lo general, una vez que haya encontrado la oferta que más le convenga, lo que a menudo resultará más fácil con la ayuda de un intermediario con experiencia, tras cumplimentar la solicitud y presentar la documentación necesaria, como pruebas de identidad, ingresos, ahorros y número de identificación fiscal portugués, recibirá una declaración no vinculante del banco para confirmar el nivel de préstamo que se le ha concedido.

Relación préstamo-valor para no residentes

Por regla general, los préstamos ofrecidos por los bancos portugueses se sitúan entre el 65% y el 75% del precio de compra a los no residentes. Existe una tasa de solicitud de hipoteca, cuyos valores dependen del banco y de las condiciones del préstamo. La mayoría de los bancos cuentan con personal que habla inglés y varios idiomas para ayudarle a tramitar la financiación.

En general, todos los prestamistas exigen un seguro del edificio y, en la mayoría de los casos, un seguro de vida, aunque este último variará en función del prestamista y de su situación de residencia.

’La fluctuación de los tipos de cambio exige proteger los fondos y mitigar los riesgos. Este tema se aborda en una sesión complementaria de preguntas y respuestas con Capitex, nuestro socio de divisas, en la que Joe Edwards, Director General, explica las transacciones inmobiliarias en el extranjero».

¿Qué ocurre con los depósitos a la hora de comprar una vivienda?

En circunstancias habituales, los compradores deben pagar un depósito mínimo del 10% del precio de venta al firmar el contrato inicial Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Si aún no está en Portugal, tendrá que tramitar la transferencia de un depósito desde el extranjero. Para ello, es importante tener en cuenta que los tipos de cambio pueden fluctuar y, cuando se trata de transferir una gran suma de dinero, conviene buscar el mejor tipo de cambio.

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Elija un procurador (Solicitador) o un abogado (Advogado) para que se encargue de su compra, muchos de ellos serán bilingües o multilingües. Su abogado le ayudará a supervisar y verificar los contratos legales, comprobar todos los documentos de la propiedad y la hipoteca, y ocuparse de cualquier búsqueda adicional que pueda necesitar.

Uno de los aspectos más importantes de la compra de una propiedad en Portugal es el notario, que es además su abogado independiente. Un notario trabaja en nombre del Estado; asumen la responsabilidad de comprobar el Registro de la Propiedad (Conservatória de Registo Predial) y Hacienda (Repartição de Finanças) para asegurarse de que la propiedad se puede vender legalmente y comprobar si hay alguna restricción en su uso.

Una vez que haya encontrado con éxito la propiedad que desea comprar en Portugal, el primer paso es obtener un número fiscal (Numero de Contribuinte), ya sea de la oficina local de impuestos, o se asigna al abrir una cuenta bancaria local.

Cuando haya acordado un precio y su oferta haya sido aceptada por el vendedor a través de su agente inmobiliario (Imobiliaria), que debe estar autorizado por la Associacao de Mediadores Imobiliarios, puede volver al banco para completar la solicitud de hipoteca.

En esta fase también deberá pagar el Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT). El nivel de IMT se basa en el precio de compra de la propiedad y funciona en una escala móvil que se puede consultar durante la búsqueda de una propiedad.

Aunque no es obligatorio, con la firma del Contrato de Promessa de Compra e Venda (contrato de compraventa), ante notario, ambas partes tienen cierta garantía antes de esperar la tramitación de la hipoteca o la finalización de la construcción, antes de firmar la Escritura (escritura de compraventa).

La Escritura Pública de Compraventa (Escritura Publica de Compra e Venda), en la que la propiedad se registrará a su nombre, es el último documento que debe firmarse y legalizarse ante notario.

Existe un nivel mínimo de indemnización profesional en Portugal, así que asegúrese de elegir un abogado con cobertura suficiente, que le proteja contra cualquier reclamación o responsabilidad futura en relación con la compra de su propiedad».

Qué presupuestar en tasas e impuestos portugueses

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, actualmente el 0,8% del valor de la vivienda.
  • Impuesto de transmisiones patrimoniales: El Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) es el principal coste.
    Se calcula sobre el coste de la propiedad en base a una escala móvil, del 2% al @8%. Se paga un impuesto más alto si la propiedad es una segunda o incluso tercera vivienda. Si su compra va a ser su residencia principal, no hay que pagar IMT por los primeros 92.407 euros.
  • Los gastos de notaría y registro de la propiedad suelen combinarse; prevea pagar entre el 0,2% y el 1,2% del valor de la propiedad.
  • El vendedor suele pagar los honorarios de los agentes inmobiliarios.
  • El coste total debería oscilar entre el 7% y el 10%, según el valor/tipo de propiedad.
  • Los impuestos sobre el patrimonio son del 0,4% para las propiedades en manos de empresas, del 0,7% para los particulares y del 1% para aquellos cuya participación en propiedades portuguesas supere el millón de euros. Existe una deducción de 600.000 euros del valor de todas las propiedades portuguesas en manos de particulares, pero no de empresas.