¿QUIERES COMPRAR UNA VIVIENDA EN PORTUGAL?
Esto es lo que realmente necesitas saber sobre el proceso como comprador extranjero.
La buena noticia es que, para comprar una vivienda en Portugal, el proceso es bastante ágil y suele durar entre dos y tres meses.
No es muy diferente de comprar una vivienda en cualquier otro lugar, pero hay procedimientos y pasos importantes que todo comprador debe conocer para asegurarse de que su transacción transcurre sin problemas. También tiene sentido que te pongas las pilas antes de decidirte por la casa que quieres comprar. Por tanto, elegir un abogado, averiguar cuánto puedes pedir prestado, decidir la hipoteca adecuada y asegurar un préstamo en principio, debe hacerse de antemano.
Finanzas - Cómo funcionan las hipotecas en Portugal
Portugal ofrece una sólida red bancaria con una buena selección de bancos locales e internacionales, como Santander, Novo Banco, Bankinter y Millennium BCP. Los prestamistas portugueses ofrecerán hipotecas a particulares, incluidos extranjeros, que deseen invertir en propiedades portuguesas. El plazo normal de una hipoteca bancaria es de 30 años para un no residente y un máximo de 50 años para los residentes, con un límite de edad de 70 a 80 años según el prestamista.
Conseguir tu oferta hipotecaria en principio
Al igual que en el Reino Unido, es prudente obtener un acuerdo hipotecario de principio antes de hacer una oferta por una propiedad. Por lo general, una vez que hayas encontrado la oferta que más te convenga, lo que suele ser más fácil con un intermediario experimentado, tras rellenar la solicitud y presentar la documentación que incluya pruebas de identidad, ingresos, ahorros y tu número de identificación fiscal portugués, recibirás una declaración no vinculante del banco para confirmar el nivel de préstamo que se te ha aprobado.
LTV para no residentes
Por regla general, los préstamos que ofrecen los bancos portugueses se sitúan entre el 65% y el 75% del precio de compra a los no residentes. Hay una tasa de solicitud de hipoteca, cuyos valores dependen del banco y de las condiciones del préstamo. La mayoría de los bancos disponen de personal que habla inglés y varios idiomas para ayudar en la tramitación de la financiación.
En general, todos los prestamistas insisten en el seguro del edificio y, en la mayoría de los casos, en el seguro de vida, aunque este último variará en función del prestamista y de tu situación de residencia.
La fluctuación de los tipos de cambio exige proteger tus fondos y mitigar el riesgo. Este tema se trata en una sesión complementaria de preguntas y respuestas con Capitex, nuestro socio de divisas, en la que el director general, Joe Edwards, explica las transacciones inmobiliarias en el extranjero.
¿Qué pasa con los depósitos al comprar una vivienda?
En circunstancias habituales, los compradores deben pagar un depósito mínimo del 10% del precio de venta al firmar el acuerdo inicial Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Si no estás ya en Portugal, tendrás que organizar la transferencia de un depósito desde el extranjero. Para ello, es importante tener en cuenta que los tipos de cambio pueden fluctuar y, cuando vayas a transferir una gran suma de dinero, debes buscar el mejor tipo de cambio.
Elige un procurador (Solicitador) o un abogado (Advogado) para que se encargue de tu compra; muchos de ellos serán bilingües o multilingües. Tu abogado te ayudará a supervisar y comprobar los contratos legales, a verificar todos los documentos de la propiedad y de la hipoteca, y a ocuparse de cualquier búsqueda adicional que puedas necesitar.
Uno de los aspectos más importantes de la compra de una vivienda en Portugal es el notario, que es además tu abogado independiente. Un notario trabaja en nombre del Estado; asume la responsabilidad de comprobar el Registro de la Propiedad (Conservatória de Registo Predial) y la Hacienda Pública (Repartição de Finanças) para asegurarse de que la propiedad puede venderse legalmente y comprobar si hay restricciones sobre su uso.
Una vez que hayas conseguido encontrar la propiedad que quieres comprar en Portugal, el primer paso es obtener un número fiscal (Numero de Contribuinte) en la oficina de hacienda local, o te lo asignan cuando abres una cuenta bancaria local.
Cuando hayas acordado un precio y tu oferta haya sido aceptada por el vendedor a través de tu agente inmobiliario (Imobiliaria), que debe estar autorizado por la Associacao de Mediadores Imobiliarios, puedes volver al banco para completar la solicitud de hipoteca.
En esta fase, también tienes que pagar el Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT). El nivel del IMT se basa en el precio de compra del inmueble y funciona según una escala móvil que puedes consultar durante tu búsqueda de vivienda.
Aunque no es obligatorio, con la firma del Contrato de Promesa de Compra y Venta, ante notario, ambas partes tienen cierta garantía antes de esperar a que se tramite la hipoteca o se termine la construcción, antes de firmar la Escritura.
La Escritura Pública de Compraventa (Escritura Publica de Compra e Venda), en la que la vivienda se registrará a tu nombre, es el último documento que hay que firmar y elevar a escritura pública.
En Portugal existe un nivel mínimo de indemnización profesional, así que asegúrate de elegir un abogado con cobertura suficiente, que te proteja de cualquier futura reclamación o responsabilidad en relación con la compra de tu propiedad».
Qué presupuestar en tasas e impuestos portugueses
- El impuesto sobre actos jurídicos documentados asciende actualmente al 0,8% del valor de la vivienda
- Impuesto de transmisiones patrimoniales: El Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) es el principal coste.
Se calcula sobre el coste de la propiedad en base a una escala móvil, del 2% al @8%. Se paga un impuesto más alto si el inmueble es una segunda o incluso tercera vivienda. Si tu compra va a ser tu vivienda principal, no hay que pagar IMT sobre los primeros 92.407 euros. - Los gastos de notaría y registro de la propiedad suelen ser combinados; espera pagar entre el 0,2% y el 1,2% del valor de la propiedad.
- El vendedor suele pagar los honorarios de los agentes inmobiliarios.
- El coste global debe oscilar entre el 7% y el 10% según el valor/tipo de propiedad.
- Los impuestos sobre el patrimonio son del 0,4% para las propiedades en manos de empresas, del 0,7% para los particulares y del 1% para aquellos cuya participación en propiedades portuguesas supere el millón de euros. Existe una deducción de 600.000 euros del valor de todas las propiedades portuguesas propiedad de particulares, pero no de empresas.
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