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Voici ce qu'il faut savoir sur la procédure à suivre en tant qu'acheteur étranger.

La bonne nouvelle, c’est que le processus d’achat d’une propriété au Portugal est relativement simple et prend normalement entre deux et trois mois.
Elle n’est pas très différente de l’achat d’une maison ailleurs, mais il existe des procédures et des étapes importantes que tout acheteur doit connaître pour s’assurer que la transaction se déroule sans heurts. Il est également judicieux de mettre toutes les chances de son côté avant de choisir le logement que l’on souhaite acheter. Ainsi, le choix d’un avocat, la détermination du montant que vous pouvez emprunter, le choix du bon prêt hypothécaire et l’obtention d’un prêt de principe doivent être faits à l’avance.

Finance - Comment fonctionnent les hypothèques au Portugal ?

Le Portugal dispose d’un réseau bancaire solide, avec un bon choix de banques locales et internationales, dont Santander, Novo Banco, Bankinter et Millennium BCP. Les prêteurs portugais proposent des prêts hypothécaires aux particuliers, y compris aux étrangers, qui souhaitent investir dans l’immobilier portugais. La durée normale d’un prêt hypothécaire bancaire est de 30 ans pour un non-résident et de 50 ans maximum pour un résident, sous réserve d’une limite d’âge de 70 à 80 ans selon le prêteur.

Obtenir une offre de principe pour un prêt hypothécaire

Tout comme au Royaume-Uni, il est prudent d’obtenir un accord de principe avant de faire une offre sur un bien immobilier. En général, une fois que vous avez trouvé l’offre qui vous convient – ce qui est souvent plus facile avec un courtier expérimenté -, après avoir rempli la demande et fourni les documents nécessaires, notamment une preuve d’identité, de revenu, d’épargne et votre numéro d’imposition portugais, vous recevrez une déclaration non contraignante de la banque confirmant le niveau de prêt pour lequel vous avez été approuvé.

Rapport prêt/valeur pour les non-résidents

En règle générale, les prêts proposés par les banques portugaises représentent entre 65 % et 75 % du prix d’achat pour les non-résidents. Il y a des frais de dossier hypothécaire, dont la valeur dépend de la banque et des conditions du prêt. La plupart des banques disposent d’un personnel parlant anglais et plusieurs langues pour les aider à trouver un financement.

En général, tous les prêteurs exigent une assurance construction et, dans la plupart des cas, une assurance vie, bien que cette dernière varie en fonction du prêteur et de votre statut de résident.

’La fluctuation des taux de change exige de protéger ses fonds et d’atténuer les risques. Ce sujet est abordé dans une séance de questions-réponses complémentaire avec Capitex, notre partenaire pour les opérations de change, dont le directeur général, Joe Edwards, explique les transactions immobilières à l’étranger.’

Qu'en est-il des dépôts de garantie lors de l'achat d'un bien immobilier ?

En règle générale, les acheteurs sont tenus de verser un acompte minimum de 10 % du prix de vente lors de la signature du contrat initial Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Si vous n’êtes pas encore au Portugal, vous devrez organiser le transfert d’une caution depuis l’étranger. Pour cela, il est important de garder à l’esprit que les taux de change peuvent fluctuer et que, lorsque vous transférez une somme d’argent importante, vous devez rechercher le meilleur taux de change.

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Choisissez un solicitor (Solicitador) ou un avocat (Advogado) pour s’occuper de votre achat, la plupart d’entre eux étant bilingues ou multilingues. Votre avocat vous aidera à superviser et à vérifier les contrats juridiques, à vérifier tous les documents relatifs à la propriété et à l’hypothèque, et à effectuer toutes les recherches supplémentaires dont vous pourriez avoir besoin.

L’un des aspects les plus importants de l’achat d’une propriété au Portugal est le notaire, qui est en outre votre avocat indépendant. Le notaire travaille pour le compte de l’État ; il est chargé de vérifier le registre foncier (Conservatória de Registo Predial) et la recette des finances (Repartição de Finanças) afin de s’assurer que le bien peut être vendu légalement et de vérifier s’il existe des restrictions quant à son utilisation.

Une fois que vous avez trouvé la propriété que vous souhaitez acheter au Portugal, la première étape consiste à obtenir un numéro fiscal (Numero de Contribuinte) soit auprès du bureau local des impôts, soit lors de l’ouverture d’un compte bancaire local.

Lorsque vous avez convenu d’un prix et que votre offre a été acceptée par le vendeur par l’intermédiaire de votre agent immobilier (Imobiliaria), qui doit être agréé par l’Associacao de Mediadores Imobiliarios, vous pouvez retourner à la banque pour remplir la demande de prêt hypothécaire.

À ce stade, vous devez également payer l’impôt sur les transferts de propriété (Imposto Municipal sobre Transmissões), appelé IMT. Le niveau de l’IMT est basé sur le prix d’achat de la propriété et fonctionne selon un barème dégressif qui peut être consulté lors de votre recherche d’une propriété.

Bien que cela ne soit pas obligatoire, la signature du Contrato de Promessa de Compra e Venda (contrat de vente), en présence du notaire, offre aux deux parties une certaine garantie avant d’attendre le traitement de l’hypothèque ou l’achèvement de la construction, avant de signer l’Escritura (acte d’achat).

L’acte d’achat et de vente (Escritura Publica de Compra e Venda), lorsque le bien sera enregistré à votre nom, est le dernier document à signer et à authentifier.

Il existe un niveau minimum d’indemnisation professionnelle au Portugal. Veillez donc à choisir un avocat disposant d’une couverture suffisante, qui vous protégera contre toute réclamation ou responsabilité future liée à l’achat de votre bien immobilier.

Quels sont les frais et taxes à prévoir au budget des Portugais ?

  • Les droits de timbre s’élèvent actuellement à 0,8 % de la valeur du logement.
  • Taxe de transfert de propriété : Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) est le principal coût.
    Il est calculé sur le coût de la propriété selon une échelle mobile allant de 2 % à 8 %. L’impôt est plus élevé s’il s’agit d’une résidence secondaire ou même d’une troisième résidence. Si votre achat est destiné à devenir votre résidence principale, il n’y a pas d’IMT à payer sur les premiers 92 407 €.
  • Les frais de notaire et de cadastre sont généralement combinés ; comptez environ 0,2 % à 1,2 % de la valeur du bien.
  • Le vendeur paie généralement les honoraires de l’agent immobilier.
  • Le coût global devrait se situer entre 7 % et 10 % selon la valeur/le type de bien.
  • L’impôt sur le patrimoine est de 0,4 % pour les biens détenus par des sociétés, de 0,7 % pour les particuliers et de 1 % pour les personnes dont la part dans la propriété portugaise dépasse 1 million d’euros. Un abattement de 600 000 euros est déduit de la valeur de toutes les propriétés portugaises détenues par des particuliers, mais pas par des sociétés.